Vid köp av fastighet eller bostadsrätt är frågan om dolda fel en av de vanligaste orsakerna till tvister. Vad räknas som ett dolt fel, och vad har köpare och säljare för ansvar? Här får du 100 vanliga frågor och svar om dolda fel i Sverige.
1. Vad är ett dolt fel?
Ett fel som fanns vid köpet men som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning.
2. Kan dolda fel förekomma både i hus och bostadsrätter?
Ja, men reglerna skiljer sig något åt mellan fastigheter och bostadsrätter.
3. Vem ansvarar för dolda fel i en fastighet?
Säljaren, om felet fanns vid köpet och inte borde ha upptäckts av köparen.
4. Vem ansvarar för dolda fel i en bostadsrätt?
Säljaren, om bostadsrätten avviker från vad köparen hade fog att förvänta sig.
5. Vad innebär köparens undersökningsplikt?
Köparen ska undersöka fastigheten eller bostadsrätten noggrant före köpet.
6. Vad innebär säljarens upplysningsplikt?
Säljaren ska informera om fel som köparen annars inte hade kunnat upptäcka.
7. Vad är skillnaden mellan dolda fel och upptäckbara fel?
Upptäckbara fel kan köparen se vid en normal undersökning, medan dolda fel inte märks.
8. Måste ett dolt fel vara allvarligt?
Ja, det måste ha betydelse för fastighetens eller bostadsrättens värde eller användning.
9. Kan köparen få ersättning för dolda fel?
Ja, i form av prisavdrag eller i vissa fall hävning av köpet.
10. Vad är prisavdrag?
Ett ekonomiskt avdrag på köpeskillingen för att kompensera köparen.
11. Kan köpet hävas på grund av dolt fel?
Ja, men bara om felet är väsentligt.
12. Vad menas med att ett fel måste ha funnits vid köpet?
Felet ska ha existerat när köpeavtalet skrevs under.
13. Vad händer om ett fel uppstår efter köpet?
Då ansvarar som regel köparen själv, om det inte är fråga om garanti eller annan överenskommelse.
14. Måste ett dolt fel bero på säljarens vårdslöshet?
Nej, säljarens ansvar kan finnas även utan vårdslöshet.
15. Hur länge kan köparen reklamera ett dolt fel?
Inom skälig tid efter att felet upptäckts och senast inom tio år vid fastighetsköp.
16. Vad är skälig tid vid reklamation?
Normalt några månader från att köparen upptäckt felet.
17. Hur reklamerar man ett dolt fel?
Genom att skriftligen meddela säljaren vad felet är och vad man kräver.
18. Behöver reklamationen vara skriftlig?
Det rekommenderas starkt för att undvika bevisproblem.
19. Vad händer om köparen inte reklamerar i tid?
Köparen kan förlora rätten att göra felet gällande.
20. Vad är ett förtäckt dolt fel?
Ett dolt fel som säljaren aktivt försökt dölja, vilket kan leda till skadeståndsansvar.
21. Kan köparen kräva skadestånd för ett dolt fel?
Ja, om säljaren varit vårdslös eller dolt felet avsiktligt.
22. Är det skillnad på dolda fel i gamla och nya hus?
Ja, köparens förväntningar påverkas av fastighetens ålder och skick.
23. Vad är en friskrivning från dolda fel?
En klausul där säljaren frånsäger sig ansvar för dolda fel.
24. Är friskrivningar giltiga?
Ja, om de är tydliga och inte strider mot god tro.
25. Vad innebär ”befintligt skick”?
Att köparen accepterar fastigheten i det skick den är, med vissa begränsningar.
26. Är köparen skyddad trots ”befintligt skick”?
Ja, om fastigheten avviker från vad köparen hade fog att förvänta sig.
27. Vad är ett typiskt dolt fel?
Till exempel fuktskador i väggar eller tak som inte syns vid visning.
28. Kan bristande bygglov vara ett dolt fel?
Ja, om köparen inte informerats om det.
29. Kan felaktig areal räknas som dolt fel?
Ja, om den avviker väsentligt från vad som uppgetts.
30. Vad är en besiktningsman?
En expert som undersöker fastighetens skick.
31. Måste köparen anlita besiktningsman?
Nej, men det är starkt rekommenderat.
32. Påverkar besiktningsprotokoll ansvaret för dolda fel?
Ja, det kan påverka vad som anses ha varit möjligt att upptäcka.
33. Vad är en överlåtelsebesiktning?
En besiktning som görs inför ett fastighetsköp.
34. Vad innebär ”tagen i anspråk”?
Att köparen börjat använda fastigheten, vilket kan påverka rätten att reklamera.
35. Vem har bevisbördan vid dolda fel?
Köparen måste bevisa att det är ett dolt fel.
36. Kan säljaren bevisa motsatsen?
Ja, till exempel att köparen borde ha upptäckt felet.
37. Vad är ett standardfel i bostadsrätt?
Fel på ytskikt och inredning räknas normalt som köparens ansvar.
38. Vem ansvarar för fel i föreningens delar?
Bostadsrättsföreningen, inte säljaren.
39. Kan man reklamera till bostadsrättsföreningen?
Ja, men bara för fel som föreningen ansvarar för.
40. Gäller tioårsregeln för bostadsrätter?
Nej, där gäller köplagen, som har andra regler om reklamation.
41. Vad är skillnaden mellan jordabalken och köplagen?
Jordabalken gäller fastigheter, köplagen gäller lös egendom och bostadsrätter.
42. Vad innebär ”väsentligt fel”?
Att felet påverkar nyttjandet eller värdet i stor omfattning.
43. Kan mindre fel anses som dolda fel?
Normalt inte, småfel är köparens ansvar.
44. Kan byggnormsbrott vara dolt fel?
Ja, om det påverkar säkerhet eller användning.
45. Vad är fel i konstruktion?
Byggtekniska brister som kan vara dolda fel.
46. Gäller dolda fel även vid gåva?
Ja, om gåvan skett mot ersättning.
47. Gäller dolda fel mellan privatpersoner?
Ja, om inte annat avtalats.
48. Vad är en säljarförsäkring?
En försäkring som skyddar säljaren mot krav på dolda fel.
49. Vad är en dolda fel-försäkring?
En försäkring som täcker kostnader för dolda fel efter försäljning.
50. Vem kan teckna en dolda fel-försäkring?
Säljaren, ibland tillsammans med mäklaren.
51. Kan en köpare teckna försäkring mot dolda fel?
Vanligtvis inte, det är säljarens ansvar.
52. Hur påverkar försäkring köparens rättigheter?
Köparen kan fortfarande rikta krav mot säljaren.
53. Vad är en expertbesiktning?
En mer omfattande teknisk undersökning av fastigheten.
54. När är det för sent att reklamera?
Efter tio år för fastighet, efter två år för bostadsrätt om köparen är konsument.
55. Kan dolda fel gälla marken?
Ja, till exempel föroreningar.
56. Vad är miljörisker som dolda fel?
Föroreningar eller markskador som påverkar användningen.
57. Kan fel i samfällighet räknas som dolt fel?
Nej, det är samfällighetens ansvar.
58. Kan fel i vatten och avlopp vara dolt fel?
Ja, om installationerna är felaktiga eller bristfälliga.
59. Vad är fel i elsystem?
Elektriska installationer som är bristfälliga eller farliga.
60. Är ventilation ett dolt fel?
Ja, om den inte fungerar som den ska.
61. Kan fuktskador vara dolda fel?
Ja, det är en av de vanligaste orsakerna.
62. Kan mögel vara ett dolt fel?
Ja, om det inte var synligt vid besiktningen.
63. Vad är radon som dolt fel?
Hälsovådliga nivåer av radon i fastigheten.
64. Gäller dolda fel vid nyproduktion?
Nej, där gäller normalt garantier och byggfelsförsäkring.
65. Kan en ny ägare driva en gammal tvist vidare?
Ja, om den har övertagit rättigheterna.
66. Kan ett fel anses accepterat om köparen inte reklamerar?
Ja, om köparen väntar för länge.
67. Kan fel i fastighetens historia vara dolt fel?
Ja, till exempel obehöriga byggnationer.
68. Gäller dolda fel vid köp av fritidshus?
Ja, samma regler som för andra fastigheter.
69. Är det skillnad på köpare som är företag?
Ja, företag har ofta mindre skydd än privatpersoner.
70. Kan parterna avtala bort dolda fel-ansvar?
Ja, men bara om det görs tydligt i avtalet.
71. Vad är ”kända och okända fel”?
Kända fel är upptäckta eller upplysta, okända kan vara dolda fel.
72. Vad är typiskt att räkna med i äldre fastigheter?
Slitage och ålderstecken räknas inte som dolda fel.
73. Kan köparen kräva omleverans?
Nej, det gäller sällan vid fastighetsköp.
74. Vad är väsentlighetsrekvisitet?
Kravet att felet ska vara betydande för att ge rätt till hävning.
75. Kan byggavfall räknas som dolt fel?
Ja, om det påverkar fastigheten negativt.
76. Kan felaktiga ritningar räknas som dolt fel?
Ja, om de har påverkat köparens beslut.
77. Vad är ett felaktigt bygglov?
Ett bygglov som senare visar sig ogiltigt.
78. Kan servitut som inte existerar vara dolt fel?
Ja, om köparen räknat med att ha en rättighet som inte finns.
79. Vad är rättelseanspråk?
Krav på att säljaren åtgärdar felet.
80. Är det vanligt att fastighetstvister handlar om dolda fel?
Ja, det är en mycket vanlig tvisttyp.
81. Vem avgör om det är ett dolt fel?
I slutändan domstolen om parterna inte kommer överens.
82. Kan man använda medling för att lösa tvister om dolda fel?
Ja, det är ofta ett bra alternativ till domstol.
83. Vad är en juridisk rådgivares roll i tvister om dolda fel?
Att hjälpa till att bedöma och driva ärendet.
84. Kan köpare och säljare avtala om tvistlösning?
Ja, till exempel skiljeförfarande.
85. Är skiljedom bindande?
Ja, det är en slutlig och verkställbar dom.
86. Vad kostar det att driva en tvist om dolda fel?
Det varierar beroende på omfattning och ombud.
87. Vem betalar rättegångskostnader?
Den som förlorar tvisten.
88. Kan man få rättsskydd via hemförsäkringen?
Ja, ofta ingår rättsskydd vid tvister.
89. Kan säljaren åberopa att köparen borde ha förstått risken?
Ja, särskilt vid ”befintligt skick”.
90. Kan ett dolt fel vara dolt även för säljaren?
Ja, men säljaren kan ändå vara ansvarig.
91. Vad är en standardformulering om ansvarsfrihet?
Att fastigheten säljs ”i befintligt skick”.
92. Vad är viktigt att tänka på vid formulering av avtalet?
Att vara tydlig med ansvarsfördelning och friskrivningar.
93. Är fel i marken vanligare än fel i byggnaden?
Båda förekommer, men byggfel är vanligare.
94. Kan fel i bygglovshandlingar vara dolda fel?
Ja, om de påverkar användningen.
95. Vad är en tvist om fastighetens värde?
När parterna är oense om hur mycket felet påverkar värdet.
96. Kan köparen anlita egen besiktningsman i efterhand?
Ja, för att styrka sitt krav.
97. Kan säljaren kräva att köparen visar bevis?
Ja, köparen har bevisbördan.
98. Kan man lösa tvister om dolda fel genom förlikning?
Ja, det är vanligt och kan spara tid och pengar.
99. Vad är en dom i en dolda fel-tvist?
Domstolens slutliga beslut om ansvar och ersättning.
100. Varför är det viktigt med juridisk hjälp vid dolda fel?
För att få rätt bedömning, formulera krav korrekt och undvika onödiga kostnader.
