När du köper en fastighet är det viktigt att förstå skillnaden mellan fel som du som köpare borde ha upptäckt och dolda fel som säljaren kan hållas ansvarig för. Här går vi igenom begreppen och förklarar vad som gäller vid en fastighetstvist.
1. Köparens undersökningsplikt
Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt enligt jordabalken. Det innebär att du ansvarar för att noggrant undersöka fastigheten innan köpet.
Vad innebär undersökningsplikten?
- Du ska inspektera alla synliga delar av fastigheten.
- Du bör använda en besiktningsman för att granska sådant du själv inte har kompetens att bedöma, exempelvis tak, fukt eller elinstallationer.
- Du ansvarar för att upptäcka fel som är uppenbara eller som kan misstänkas utifrån fastighetens skick och ålder.
Exempel på fel som du borde upptäcka:
- Sprickor i väggar eller tak.
- Fuktfläckar i källaren eller på väggar.
- Felaktigt monterade eller slitna fönster.
Om du inte uppfyller din undersökningsplikt kan du inte hålla säljaren ansvarig för dessa fel.
2. Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som:
- Fanns vid tidpunkten för köpet.
- Inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning.
- Inte förväntades med tanke på fastighetens ålder, skick och pris.
Exempel på dolda fel:
- Fuktskador inne i väggar som inte syns utan att riva dem.
- Felaktiga eller farliga elinstallationer som inte märks vid en normal användning.
- Dolda skadedjursangrepp, som husbock i takbjälkar eller mögel under golv.
Viktigt: Ett dolt fel måste vara ett sådant fel som köparen inte hade rimlig möjlighet att upptäcka, även med hjälp av besiktningsman.
3. Säljarens ansvar för dolda fel
Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Om du som köpare upptäcker ett dolt fel, kan du kräva:
- Prisavdrag.
- Skadestånd om felet har orsakat ekonomisk skada.
Viktigt: Om felet fanns angivet i frågelistan eller andra dokument vid köpet, räknas det inte som dolt.
4. Hur avgörs om ett fel är dolt eller borde ha upptäckts?
Om det uppstår en tvist om ett fel, görs en bedömning av:
- Köparens undersökningsplikt: Var felet synligt eller borde det ha upptäckts vid besiktningen?
- Fastighetens skick och pris: Var felet något som kunde förväntas utifrån fastighetens ålder eller användning?
- Besiktningens omfattning: Om besiktningsmannen missade ett fel som du borde ha upptäckt, kan du inte hålla säljaren ansvarig.
Tips: Använd en kunnig besiktningsman och se till att besiktningen dokumenteras noggrant.
5. Hur hanterar du en tvist om ett fel?
Om du upptäcker ett fel som du tror är dolt men säljaren hävdar att det borde ha upptäckts, kan du:
- Dokumentera felet: Ta bilder och samla in bevis som visar att felet inte var synligt.
- Anlita en expert: En teknisk sakkunnig kan bedöma om felet borde ha upptäckts vid köpet.
- Kontakta säljaren: Informera säljaren om felet och lämna en reklamation.
- Förhandla: Försök att nå en överenskommelse med säljaren.
- Ta ärendet till domstol: Om ingen lösning nås, kan du väcka talan för att få frågan rättsligt prövad.
Viktigt: Om felet är synligt eller kunde upptäckas med hjälp av besiktningsman, kan du inte hålla säljaren ansvarig.
6. Hur kan en advokat hjälpa dig?
En advokat kan hjälpa dig att:
- Bedöma om felet är dolt eller om du borde ha upptäckt det.
- Samla och presentera bevis för att stärka ditt anspråk.
- Förhandla med säljaren eller deras försäkringsbolag.
- Företräda dig i domstol om tvisten eskalerar.
Exempel: Om säljaren hävdar att du borde ha upptäckt ett fel, kan en advokat argumentera för att felet var dolt och styrka detta med tekniska utlåtanden.
Sammanfattning
Skillnaden mellan fel som köparen borde ha upptäckt och dolda fel är avgörande vid en fastighetstvist. Köparen har en omfattande undersökningsplikt, men säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning. Dokumentation, sakkunnigutlåtanden och juridisk hjälp är viktiga verktyg för att lösa tvister om fel.
