Vad räknas som ett dolt fel i en fastighet?

Ett dolt fel i en fastighet är en vanlig orsak till konflikter mellan köpare och säljare. Många undrar vad som egentligen räknas som ett dolt fel och hur det skiljer sig från andra typer av fel. Här reder vi ut begreppen och ger exempel på vad som kan klassas som ett dolt fel.

1. Definition av dolt fel

Enligt jordabalken räknas ett dolt fel som ett fel som:

• Fanns i fastigheten vid köpet.
• Inte kunde upptäckas vid en normal undersökning av köparen.
• Inte förväntas med tanke på fastighetens ålder, skick och pris.

Ett dolt fel är alltså något som ligger utanför det man som köpare rimligen kunde förutse eller upptäcka.

2. Köparens undersökningsplikt

För att ett fel ska klassas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Det innebär att köparen måste ha gjort en noggrann undersökning av fastigheten innan köpet.

Exempel på undersökningsplikt:

• Kontrollera synliga delar av byggnaden.
• Inspektera tak, källare och våtrum för tecken på fukt eller skador.
• Ta hjälp av en besiktningsman vid behov.

Om felet kunde ha upptäckts vid en sådan undersökning, räknas det inte som dolt.

3. Exempel på dolda fel

Här är några exempel på vad som kan klassas som dolda fel:

• Fuktskador: Om dräneringen runt huset är bristfällig, men detta inte syns vid en vanlig undersökning.
• Felaktiga installationer: El eller VVS-arbeten som inte uppfyller lagkrav eller branschstandard.
• Dolda konstruktionsfel: Brister i bärande delar som inte syns utan att öppna väggar eller golv.
• Skadedjur: Om huset har angrepp av t.ex. husbock eller råttor som inte upptäckts vid besiktningen.

4. Säljarens ansvar

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten i upp till tio år efter köpet. Det innebär att köparen kan göra anspråk på ersättning om ett dolt fel upptäcks under denna tidsperiod.

Undantag: Säljaren är inte ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning eller som framgått av exempelvis frågelistan.

5. När är det inte ett dolt fel?

Ett fel är inte dolt om:

• Det framgår i objektsbeskrivningen eller annan dokumentation från säljaren.
• Felet är synligt och lätt att upptäcka vid undersökningen.
• Köparen har accepterat fastigheten “i befintligt skick” och felet kan förväntas med tanke på detta.

6. Hur bevisar man ett dolt fel?

För att bevisa att ett fel är dolt behöver du:

• Dokumentation, t.ex. besiktningsprotokoll som visar att felet inte upptäcktes vid undersökningen.
• Ett utlåtande från en sakkunnig som kan styrka att felet fanns vid köpet.
• Fotodokumentation eller andra bevis på felets omfattning.

7. Vad kan köparen kräva?

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel kan du kräva:

• Prisavdrag som motsvarar kostnaden för att åtgärda felet.
• Skadestånd om felet har orsakat ekonomisk skada, exempelvis ökade boendekostnader.
• Hävning om felet är mycket allvarligt.

Du kan dock inte kräva att säljaren själv åtgärdar felet, om inte detta avtalats.

8. Hur kan en advokat hjälpa dig?

En advokat med erfarenhet av fastighetsrätt kan hjälpa dig att:

• Bedöma om felet räknas som dolt.
• Samla in och presentera bevis för att styrka ditt anspråk.
• Kontakta säljaren och förhandla om en lösning.
• Företräda dig vid en rättstvist om det blir nödvändigt.

Sammanfattning

Ett dolt fel är ett fel som inte kunde upptäckas vid en normal undersökning och som inte förväntas med tanke på fastighetens skick. Köparen har rätt att göra anspråk på ersättning för dolda fel, men det är viktigt att kunna bevisa att felet är dolt och fanns vid köpet.