Reklamation av fel i en fastighet är en fråga som ofta leder till oklarheter, särskilt när flera år har gått sedan köpet. Här går vi igenom vad som gäller för att reklamera fel i en fastighet, även efter en längre tid, och vilka faktorer som påverkar.
Reklamation enligt jordabalken
Enligt jordabalken ska köparen reklamera ett fel i fastigheten “inom skälig tid” efter att felet upptäcktes. Vad som är skälig tid varierar beroende på omständigheterna, men i regel bör reklamen ske inom två till tre månader efter att felet upptäcktes.
Viktigt: Det är inte när felet uppstod som är avgörande, utan när köparen upptäckte eller borde ha upptäckt det.
Säljarens ansvarstid: tio år
Säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel i fastigheten i upp till tio år efter köpet. Detta innebär att du kan reklamera ett dolt fel som upptäcks flera år efter att du flyttat in, förutsatt att felet fanns vid köpet och att du reklamerar inom skälig tid efter upptäckten.
Vad händer efter två år?
Tvåårsgränsen har betydelse för vissa aspekter av fastighetsköp:
- För fel som köparen borde ha upptäckt: Efter två år är det svårare att hävda att ett fel är dolt. Säljaren kan argumentera för att felet borde ha upptäckts inom två år, eftersom köparen förväntas känna till fastigheten bättre med tiden.
- Preskription: Preskriptionstiden för reklamation av dolda fel är tio år, vilket innebär att du fortfarande kan göra anspråk på ersättning om felet verkligen är dolt och inte kunde upptäckas vid köpet.
Exempel: Om en fuktskada i krypgrunden först blir synlig efter tre år och inte kunde upptäckas vid köpet, kan detta fortfarande reklameras som ett dolt fel.
Hur bevisar man att felet är dolt?
För att reklamera ett fel efter två år måste du kunna visa att:
- Felet fanns vid köpet.
- Felet är dolt och inte kunde upptäckas vid en normal undersökning.
- Du har reklamerat inom skälig tid efter att felet upptäcktes.
Bevisning kan inkludera:
- Besiktningsprotokoll från köpet.
- Utlåtanden från experter som visar att felet är dolt.
- Dokumentation av felets omfattning, exempelvis foton eller mätningar.
Vad är “inom skälig tid”?
Skälig tid innebär att du som köpare måste agera snabbt efter att felet upptäckts. Reklamerar du efter mer än tre till fyra månader kan detta anses vara för sent, och ditt krav kan då avslås.
Tips: Om du är osäker på om ett fel kan reklameras, kontakta en advokat för råd och hjälp att formulera reklamationen.
Undantag och begränsningar
Det finns situationer där du inte kan reklamera ett fel, även om det upptäcks inom tio år:
- Fel som köparen borde ha upptäckt: Om felet var synligt eller borde ha upptäckts vid besiktningen.
- Fel som framgår av frågelistan: Om säljaren har informerat om felet i dokumentationen.
- Fel som inte påverkar fastighetens värde: Mindre defekter som inte innebär någon större kostnad eller påverkan.
Hur påverkar preskriptionstiden?
Preskriptionstiden för att göra anspråk på dolda fel är tio år. Efter denna tid kan du inte längre kräva ersättning från säljaren, oavsett om felet är dolt eller inte.
Viktigt: För att undvika preskription måste du också väcka talan i domstol inom denna tidsperiod om du och säljaren inte når en överenskommelse.
Hur kan en advokat hjälpa dig?
Att reklamera ett fel efter flera år kan vara komplext och kräver god dokumentation och kunskap om juridiken. En advokat kan:
- Bedöma om felet kan reklameras som dolt.
- Hjälpa dig att samla bevis och dokumentation.
- Formulera en reklamation och kontakta säljaren å dina vägnar.
- Representera dig i förhandlingar eller i en rättstvist om det behövs.
Exempel: Om säljaren bestrider ditt krav kan en advokat hjälpa dig att visa att felet är dolt och att reklamationen skett i tid.
Sammanfattning
Du kan reklamera fel i en fastighet även efter två år, så länge felet är dolt och inte kunde upptäckas vid köpet. Det är dock viktigt att agera snabbt och reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts. Om du är osäker på dina rättigheter eller behöver hjälp att reklamera, kan en advokat ge dig råd och stöd genom processen.
