Undersökningsplikten vid husköp vs. bostadsrättsköp – vad är skillnaden?

När du köper en bostad, oavsett om det är ett hus eller en bostadsrätt, har du som köpare en undersökningsplikt. Det betyder att du måste kontrollera bostaden noggrant innan köpet för att undvika överraskningar efteråt. Men vad många inte vet är att undersökningsplikten skiljer sig beroende på om du köper ett hus eller en bostadsrätt. I denna artikel förklarar vi hur undersökningsplikten ser ut för båda bostadstyperna och vad du behöver tänka på för att skydda dina rättigheter.

1. Vad innebär undersökningsplikten?

Undersökningsplikten innebär att du som köpare har ansvar för att noggrant undersöka fastigheten eller bostadsrätten innan du genomför köpet. Du kan inte senare kräva ersättning för fel som du borde ha upptäckt under undersökningen. Om du missar att undersöka viktiga delar kan det alltså vara svårt att reklamera fel eller kräva ersättning från säljaren efter köpet.

2. Husköp – omfattande undersökningsplikt

Vid köp av hus är undersökningsplikten mycket omfattande. Du som köpare ansvarar för att undersöka hela fastigheten, både invändigt och utvändigt. Det betyder att du måste kontrollera allt från byggnadens skick, grunden och taket till VVS-installationer, ventilation och eventuella dolda fel.

Det är vanligt att anlita en besiktningsman som hjälper till att genomföra en noggrann undersökning innan köpet. Besiktningsmannen går igenom fastigheten och letar efter skador, fel och brister som du kanske inte upptäcker själv. Om du inte anlitar en besiktningsman riskerar du att missa viktiga fel, och då är det du som står ansvarig för att åtgärda dem.

3. Bostadsrätt – mer begränsad undersökningsplikt

Undersökningsplikten vid köp av en bostadsrätt är mer begränsad jämfört med ett husköp. Eftersom du köper en del av en fastighet och inte hela byggnaden, ansvarar du endast för att undersöka själva bostadsrätten. Du behöver alltså inte kontrollera byggnadens skick, tak eller stammar. Det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för underhåll och reparationer av den gemensamma fastigheten.

Däremot måste du som köpare noggrant undersöka själva bostaden. Det innebär att du bör kontrollera ytskikt, elinstallationer, vatten och avlopp, samt eventuella renoveringar som har gjorts. Du har också rätt att begära att få ta del av föreningens ekonomiska situation och stadgar, vilket är en viktig del av undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt.

4. Skillnaden mellan dolda fel

När du köper ett hus kan du som köpare i vissa fall göra anspråk på ersättning för dolda fel som säljaren inte upplyst om. Ett dolt fel är ett fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning och som funnits där vid köptillfället. Du har som husköpare upp till tio år på dig att reklamera dolda fel.

Vid köp av en bostadsrätt gäller andra regler. Här är det oftast föreningen som ansvarar för fel som rör byggnadens skick, medan du själv ansvarar för fel som uppstår inne i bostaden. Det gör att dolda fel blir ett mer komplicerat begrepp när det gäller bostadsrätter, och det är viktigt att läsa föreningens stadgar för att förstå vad som gäller i just din förening.

5. Vilka risker finns om du inte uppfyller din undersökningsplikt?

Om du inte uppfyller din undersökningsplikt riskerar du att förlora rätten att reklamera fel eller brister efter köpet. Vid husköp kan detta leda till stora kostnader för reparationer eller renoveringar som du själv måste stå för. Det är därför viktigt att genomföra en noggrann besiktning och eventuellt anlita en besiktningsman för att inte missa några allvarliga fel.

Vid bostadsrättsköp innebär det att du kan bli ansvarig för problem i bostaden som du borde ha upptäckt, och i värsta fall kan du inte få ersättning från föreningen eller säljaren.

6. Så säkerställer du att du uppfyller undersökningsplikten

För att undvika framtida problem och säkerställa att du uppfyller din undersökningsplikt finns det några viktiga steg att följa:

– Anlita en besiktningsman vid husköp. En professionell besiktningsman kan upptäcka fel som du själv kanske missar.

– Kontrollera bostadsrättens skick vid köp av en bostadsrätt. Gå igenom alla ytskikt, installationer och apparater.

– Begär dokumentation. Vid köp av en bostadsrätt ska du begära att få se föreningens stadgar, ekonomiska rapporter och tidigare renoveringar.

– Ställ frågor till säljaren. Fråga om tidigare fel, renoveringar och andra viktiga detaljer som kan påverka köpet.

Sammanfattning

Undersökningsplikten vid köp av hus och bostadsrätt skiljer sig åt. Vid husköp har du en omfattande undersökningsplikt som innebär att du måste kontrollera hela fastigheten. Vid bostadsrättsköp är undersökningsplikten mer begränsad och rör endast själva lägenheten, medan föreningen ansvarar för den gemensamma fastigheten. Genom att förstå din undersökningsplikt och vidta rätt åtgärder minskar du risken för framtida tvister och oväntade kostnader.

Här är en relaterad artikel om vilka bevis behövs för att vinna en fastighetstvist