Vad avgör om ett fel i fastighet räknas som ”dolt fel”?

 

När du köper en fastighet är det inte ovanligt att upptäcka problem som inte var uppenbara vid köpet. Men vad avgör egentligen om ett fel kan betraktas som ett ”dolt fel”? Detta är en viktig fråga, särskilt eftersom dolt fel kan leda till rättsliga tvister mellan köpare och säljare. I denna artikel ska vi gå igenom de faktorer som påverkar om ett fel räknas som dolt eller inte.

 

1. Trånga utrymmen – Svårigheten att upptäcka fel

 

Ett av de kriterier som kan avgöra om ett fel är dolt är huruvida det varit möjligt att upptäcka felet vid en normal besiktning. I trånga eller svårtillgängliga utrymmen, som krypgrunder eller bakom väggar, kan det vara svårt att upptäcka problem som exempelvis fuktskador eller mögel. Om felet är beläget i ett sådant utrymme kan det betraktas som dolt, eftersom det inte rimligen hade kunnat upptäckas vid köpet.

 

2. Ingrepp i fastigheten – Fel som kräver expertis

 

Ingrepp i fastigheten, som förändringar i konstruktionen eller installationer, kan dölja fel som är svåra att upptäcka utan särskild kunskap. Till exempel kan dolda ledningar eller rörsystem ha brister som en vanlig köpare inte har möjlighet att upptäcka. Om dessa fel är resultatet av tidigare ägares arbete, kan de också betraktas som dolda. Detta gäller särskilt om det krävs ingående undersökningar eller expertis för att upptäcka problemet.

 

3. Undersökningsplikt – Köparens ansvar

 

Köparen har en skyldighet att undersöka fastigheten noggrant innan köpet. Denna så kallade undersökningsplikt innebär att köparen förväntas upptäcka eventuella fel som är synliga eller som borde ha kunnat upptäckas vid en noggrann genomgång. Fel som inte upptäcks på grund av att köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt, räknas inte som dolda fel. Därför är det avgörande att köparen utför en noggrann besiktning för att inte gå miste om möjligheten att senare hävda att ett fel är dolt.

 

4. Besiktning – En nyckel till att upptäcka dolda fel

 

En professionell besiktning kan hjälpa till att identifiera potentiella problem som annars skulle klassas som dolda fel. En besiktningsman har den kompetens och erfarenhet som krävs för att upptäcka tecken på skador eller brister som en vanlig köpare kanske missar. En noggrann besiktning kan därför minska risken för att oväntade problem dyker upp efter köpet. Om ett fel inte upptäcks trots en noggrann besiktning, kan det däremot fortfarande betraktas som dolt.

 

5. Frågelista – Säljarens ansvar att lämna information

 

Säljaren har en informationsplikt och ska besvara frågelistor eller på annat sätt lämna information om fastighetens skick. Om säljaren inte har informerat om kända fel, eller om det finns fel som säljaren rimligen borde ha känt till, kan dessa fel betraktas som dolda. Säljarens svar på frågelistan är därmed en viktig faktor i bedömningen. Om det framkommer att säljaren undanhållit viktig information, ökar sannolikheten för att felet räknas som dolt.

 

Slutsats

 

Sammanfattningsvis är det flera faktorer som avgör om ett fel i en fastighet räknas som dolt eller inte. Felets placering i svåråtkomliga utrymmen, om det rör sig om ingrepp i fastigheten, köparens undersökningsplikt, resultatet av en besiktning och säljarens informationsplikt spelar alla en avgörande roll. Genom att vara noggrann vid köpet och att förstå både sina rättigheter och skyldigheter kan du minska risken för obehagliga överraskningar i framtiden. Dolda fel är en komplex juridisk fråga, men genom att ha koll på dessa aspekter kan du skydda dig själv och göra en tryggare fastighetsaffär.